Kurz gesagt
- Freibeträge gelten für das gesamte Erbe, nicht je Immobilie. Kinder haben 400.000 Euro, Ehegatten 500.000 Euro.
- Das selbst genutzte Familienheim kann steuerfrei übergehen, für Kinder bis 200 Quadratmeter Wohnfläche.
- Voraussetzung sind ein zügiger Einzug und zehn Jahre Selbstnutzung. Wer früher auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend.
- Schenkungen zu Lebzeiten nutzen die Freibeträge alle zehn Jahre neu.
Hohe Immobilienpreise bringen viele Erben in die Nähe der Steuerpflicht, auch ohne großes Vermögen. Wer die Freibeträge kennt und die Regeln für das Familienheim einhält, kann ein Haus trotzdem steuerfrei übernehmen. Ein Überblick über den Stand und die legalen Wege.
Freibeträge nach Steuerklasse
Wie viel steuerfrei bleibt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab:
- Steuerklasse I: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro, Eltern und Großeltern im Erbfall 100.000 Euro.
- Steuerklassen II und III: Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen jeweils 20.000 Euro.
Die Freibeträge gelten nicht je Objekt, sondern für den Gesamtwert des Erwerbs. Haus, Depot und Konten werden zusammengerechnet. Liegt die Summe darunter, fällt keine Steuer an.
Das Familienheim für Ehegatten
Erben Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner das gemeinsam bewohnte Familienheim, bleibt es unabhängig vom Wert steuerfrei. Voraussetzung ist, dass die Selbstnutzung unverzüglich fortgesetzt wird und zehn Jahre andauert. Wird die Selbstnutzung innerhalb dieser Zeit aufgegeben, entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit stehen dahinter.
Das Familienheim für Kinder
Auch Kinder können das Familienheim steuerfrei erben, wenn sie unverzüglich einziehen und es zehn Jahre selbst bewohnen. Anders als bei Ehegatten gilt eine Grenze: Steuerfrei sind 200 Quadratmeter Wohnfläche. Der Anteil darüber ist steuerpflichtig, wird aber auf den persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro angerechnet und ist deshalb oft trotzdem gedeckt.
Was unverzüglich bedeutet
In der Praxis gilt ein Einzug innerhalb von etwa sechs Monaten als unverzüglich. Verzögern notwendige Renovierungen den Einzug, kann die Frist länger sein, wenn Sie die Gründe dokumentieren. Danach zählt die durchgehende Selbstnutzung über zehn Jahre.
Zwei Beispiele
Ehegatte: Das Familienheim ist 800.000 Euro wert. Die Witwe bewohnt es weiter. Der Erwerb ist komplett steuerfrei, obwohl der Wert ihren Freibetrag von 500.000 Euro übersteigt.
Kind: Das Familienheim hat 220 Quadratmeter und einen Verkehrswert von 600.000 Euro. 200 Quadratmeter sind nach der Familienheimregel steuerfrei. Auf die übrigen 20 Quadratmeter entfällt ein Wert von rund 55.000 Euro, der vom persönlichen Freibetrag gedeckt ist, solange das übrige Erbe ihn nicht aufbraucht.
Schenkung zu Lebzeiten
Die persönlichen Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Eltern können einem Kind heute 400.000 Euro übertragen und in zehn Jahren erneut, ohne dass Schenkungsteuer anfällt. Das gilt auch für Immobilien oder Anteile daran. Mit einem vorbehaltenen Nießbrauch können Eltern weiter in der Immobilie wohnen oder die Mieten erhalten, der Wert der Schenkung sinkt dadurch.
Typische Stolperfallen
- Zu später Einzug: Die Befreiung für das Familienheim kann entfallen. Frühzeitig planen und Gründe für Verzögerungen dokumentieren.
- Leerstand oder Vermietung: Eine Zwischennutzung durch andere ist schädlich. Die eigene Nutzung sollte nachweisbar sein, etwa durch Meldeadresse und Nebenkosten.
- Gesamtwert übersehen: Alle Vermögenswerte zusammenrechnen, nicht nur das Haus.
- Flächengrenze bei Kindern: Über 200 Quadratmeter greift nur noch der persönliche Freibetrag.
Ausblick
Das Bundesverfassungsgericht hat im Oktober 2026 über die Erbschaftsteuer verhandelt, im Mittelpunkt stehen die Verschonungsregeln für große Betriebsvermögen. Die Freibeträge und die Regeln zum Familienheim sind davon nicht unmittelbar betroffen. Ein Urteil kann aber eine Reform auslösen. Wer größere Übertragungen plant, sollte die Entscheidung im Blick behalten.
Checkliste
- Nachlass erfassen: Immobilien, Konten, Depots und Beteiligungen addieren.
- Familienheim klären: Wer soll einziehen, und sind zehn Jahre Selbstnutzung realistisch?
- Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Wertgutachten, Meldebestätigung, Belege zu Renovierungen.
- Schenkungen planen: Freibeträge im Zehnjahresrhythmus nutzen, große Werte stückeln.
- Sonderfälle prüfen lassen: Nießbrauch, Wohnrechte, Miteigentum oder Teilflächen brauchen eine Prüfung im Einzelfall.